Blog

 

Εκτίμηση Εμπορικής Αξίας Ακινήτου - Τι είναι και πώς υπολογίζεται


Το μεσιτικό γραφείο REMAX Psarris σας εξηγεί την έννοια εμπορική αξία ακινήτου και τις βασικές αρχές για τον υπολογισμό της

https://www.mesitiko-psarris.gr/uploads/%CE%B5%CE%BC%CF%80%CE%BF%CF%81%CE%B9%CE%BA%CE%B7%20%CE%B1%CE%BE%CE%B9%CE%B1%20%CE%B1%CE%BA%CE%B9%CE%BD%CE%B7%CF%84%CE%BF%CF%85%20%CF%85%CF%80%CE%BF%CE%BB%CE%BF%CE%B3%CE%B9%CF%83%CE%BC%CE%BF%CF%83.jpg

Εκτίμηση εμπορικής αξίας ακινήτου

Τι σημαίνει «εκτίμηση εμπορικής αξίας» και ποια η διαφορά της από τη «συγκριτική ανάλυση αγοράς» και της «γνώμης του μεσίτη»;

Το ποια είναι η αξία ενός ακινήτου, είναι ένα ερώτημα που απασχολεί όλους τους υποψήφιους πωλητές. «Πόσο αξίζει το σπίτι μου;» «Σε ποια τιμή να το βγάλω στην αγορά;» «Πώς μπορώ να υπολογίσω την αξία του;». Όπως και να το διατυπώσει κανείς, το βέβαιο είναι ότι δεν πρόκειται για μια απλή υπόθεση.

Πώς αντιμετωπίζουν οι πωλητές στην Ελλάδα -και όχι μόνο- το εν λόγω πρόβλημα;

Οι επιλογές που έχει κάποιος ο οποίος ενδιαφέρεται να πουλήσει το ακίνητό του, είναι οι εξής:

- Μια απλή έρευνα αγοράς στις αγγελίες ακινήτων.

- Ζητώντας «εκτίμηση» από τους μεσίτες (θα δούμε παρακάτω τι σημαίνει αυτό).

- Ζητώντας εκτίμηση από άλλους επαγγελματίες του χώρου, κυρίως μηχανικούς, συμβολαιογράφους, δικηγόρους.

- Σπανιότατα, πληρώνοντας αμοιβή σε έναν πιστοποιημένο εκτιμητή ακινήτων.

Τι ακριβώς λαμβάνουν με καθέναν από τους παραπάνω τρόπους και τι είναι τελικά η εκτίμηση εμπορικής αξίας;

Μπορεί οι περισσότεροι να μιλούν για εκτίμηση, στην πραγματικότητα, όμως, υπάρχουν 3 διαφορετικοί όροι που προκύπτουν μέσα από εντελώς διαφορετικές διαδικασίες και φυσικά, με διαφορετική αξία και για διαφορετικούς σκοπούς. Έχουμε, λοιπόν, τα εξής:

1) Broker Price Opinion (BPO), δηλαδή, η άποψη του κτηματομεσίτη.

2) Comperative Market Analysis (CMA), συγκριτική ανάλυση αγοράς.

3) Appraisal, εκτίμηση εμπορικής αξίας.

Η πλειονότητα των μεσιτών προσφέρουν το 1, που δεν είναι τίποτα άλλο από την άποψή τους για το πόση μπορεί να είναι η αξία ενός ακινήτου, με βάση την εμπειρία τους από αγοραπωλησίες άλλων ακινήτων στην περιοχή. Ελάχιστοι προσφέρουν το 2, τη συγκριτική ανάλυση αγοράς, και πρακτικά κανένας την 3η επιλογή, που είναι βέβαια αντικείμενο ενός άλλου επαγγελματικού κλάδου, των πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων.

Σε ό,τι αφορά στους υπόλοιπους επαγγελματίες που εμπλέκονται άμεσα ή έμμεσα με τις αγοραπωλησίες ακινήτων, η άποψή μας είναι ότι σε καμία περίπτωση δεν είναι σε θέση να δώσουν εκτίμηση αξίας ενός ακινήτου, ούτε σε επίπεδο απλής γνώμης, πόσο μάλλον μια συγκριτική ανάλυση αγοράς, τουλάχιστον σε σχέση με έναν επαγγελματία μεσίτη που πουλάει στην περιοχή, εκτός φυσικά αν πρόκειται για επαγγελματία πιστοποιημένο εκτιμητή! Η δουλειά του μηχανικού, του συμβολαιογράφου και του δικηγόρου είναι άλλη, δεν είναι η πώληση και οι εκτιμήσεις ακινήτων.

Τι σημαίνει «εκτίμηση αξίας ακινήτου»;

Υπάρχουν πολλοί ορισμοί, ένας εκ των οποίων είναι «η διαδικασία προσδιορισμού της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε δεδομένη χρονική στιγμή, βάση μιας συγκεκριμένης μεθοδολογίας και για έναν συγκεκριμένο σκοπό”. Ένας άλλος ορισμός είναι «η τέχνη ή επιστήμη αποτίμησης της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε μια δεδομένη χρονική στιγμή, λαμβάνοντας υπόψη α) τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου, β) τους τρέχοντες οικονομικούς δείκτες της αγοράς και γ) όλες τις εναλλακτικές μορφές επενδύσεων.

Επί της ουσίας, η εκτίμηση είναι και επιστήμη, αφού χρησιμοποιεί μαθηματικά μοντέλα και τεχνικές υπολογισμού, αλλά και τέχνη, αφού ο εκτιμητής πρέπει να είναι σε θέση να επιλέξει ανάμεσα σε πολλά δεδομένα για να καταλήξει σε ασφαλές συμπέρασμα. Η εκτίμηση εμπορικής αξίας είναι μια πολύ σοβαρή εργασία, γίνεται αποκλειστικά από επαγγελματίες εκτιμητές, όπως αυτοί οι οποίοι προσλαμβάνονται από το κράτος για τον ορισμό των αντικειμενικών αξιών, και γίνεται πάντοτε επί συμφωνηθείσας αμοιβής.

Από την άλλη, αυτό που οι περισσότεροι ονομάζουμε «εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου» στην πωλήσεις, δεν είναι τίποτα άλλο από τη λεγόμενη «συγκριτική ανάλυση αγοράς» (το καλό σενάριο) ή «η γνώμη του μεσίτη» (το λιγότερο καλό σενάριο).

Τι είναι η συγκριτική ανάλυση αγοράς;

Η συγκριτική ανάλυση αγοράς είναι μια εμπεριστατωμένη ανάλυση για την αξία του προς πώληση ακινήτου, με βάση προσφάτως πωληθέντα ακίνητα στην περιοχή. Και όταν λέμε αξία, στην πώληση ακινήτου ουσιαστικά καταλήγουμε να μιλάμε για μια προτεινόμενη ζητούμενη τιμή, έτσι ώστε η αγγελία του ακινήτου να προσελκύσει όσο το δυνατόν περισσότερους αγοραστές, αλλά ταυτόχρονα να δημιουργήσει τις συνθήκες επίτευξης της υψηλότερης δυνατής τιμής πώλησης, στο χρόνο που ο πωλητής διαθέτει.

Πώς ακριβώς γίνεται η συγκριτική ανάλυση αγοράς;

Για να προκύψει ακριβές και αξιόπιστο αποτέλεσμα, ο μεσίτης θα πρέπει να βρει στην περιοχή πωληθέντα ακίνητα που να είναι όσο το δυνατόν πιο όμοια με το προς εκτίμηση ακίνητο. Και αυτό γιατί πρέπει να συγκρίνει «μήλα με μήλα», αλλά και να μειώσει τις πιθανότητες σφάλματος. Για να καταστήσει αυτά τα πωληθέντα ακίνητα απολύτως συγκρίσιμα με το προς εκτίμηση ακίνητό, χρησιμοποιούνται συντελεστές επαύξησης και απομείωσης που αφορούν τη διαφορά παλαιότητας, ορόφου, κατάστασης εσωτερικού και άλλων χαρακτηριστικών.

Πόσα ακίνητα χρειάζονται;

Εδώ ισχύει «ο κανόνας των τριών», δηλαδή τουλάχιστον 3 παρόμοια πωληθέντα ακίνητα στην περιοχή και κατά προτίμηση, με ημερομηνία πώλησης όχι πάνω από 3 μήνες. Αυτό, βεβαίως, σημαίνει ότι αν έχουμε στην κατοχή μας στοιχεία πώλησης περισσότερων ακινήτων, τότε αυξάνονται οι πιθανότητες να προκύψει ένα ακόμα πιο ακριβές αποτέλεσμα. Και επειδή είναι πρακτικά αδύνατον να βρεις ακριβώς όμοια ακίνητα, χρησιμοποιούνται οι συντελεστές τους οποίους αναφέραμε.

Υπάρχει τρόπος ελέγχου του αποτελέσματος;

Ναι, ένας τρόπος ελέγχου του αποτελέσματος είναι με βάση τις ζητούμενες τιμές παρόμοιων προς πώληση ακινήτων στην περιοχή. Φυσικά, είναι αρκετά επισφαλής, αφού ο κάθε ιδιοκτήτης ορίζει τη ζητούμενη τιμή με βάση τον δικό του υποκειμενικό τρόπο σκέψης, το συναισθηματικό δέσιμο με το ακίνητο, υπερτιμώντας, συνήθως, την αξία του ακινήτου του, άλλοτε περισσότερο και άλλοτε λιγότερο. Γι’ αυτό και οι εκτιμητές χρησιμοποιούν συντελεστές απομείωσης της ζητούμενης τιμής ενός ακινήτου, που μπορεί να φτάσει και το 15%. Με άλλα λόγια, παίρνουν ως δεδομένο ότι η ζητούμενη τιμή στην αγγελία είναι 15% πάνω από την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου. Φυσικά, δεν είναι απίθανο να συναντήσει κανείς αγγελίες με μεγαλύτερες αποκλίσεις από το 15%.

Είναι προφανές ότι η παραπάνω διαδικασία απαιτεί γνώσεις και ικανότητες. Ως εκ τούτου, αν πουλάς ακίνητο, η συγκριτική ανάλυση αγοράς είναι και ένας τρόπος να αξιολογήσεις και να επιλέξεις τον μεσίτη με τον οποίο θα συνεργαστείς. Από τα παραπάνω, γίνεται αμέσως κατανοητό ότι δεν είναι δυνατόν να ζητάτε και να λαμβάνετε από τον μεσίτη σας εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου σας μέσα σε λίγα λεπτά, γιατί αυτό που θα λάβετε θα είναι απλώς η γνώμη του μεσίτη (Broker Price Opinion) και τίποτα περισσότερο.

Εμπορική Αξία Ακινήτου - Υπολογισμός με τη βοήθεια των ειδικών της αγοράς

Στη RE/MAX Plus και την ομάδα μας Psarris Team, προσφέρουμε πάντοτε συγκριτική ανάλυση αγοράς. Οι πελάτες μας αποκτούν έτσι σφαιρικότερη και πιο ολοκληρωμένη άποψη της αγοράς και των πραγματικών αξιών, ενώ ταυτόχρονα τους δίνεται η ευκαιρία να ενημερωθούν για τους τρόπους σύγκρισης των αξιών ακινήτων και τις μεθόδους από τις οποίες προκύπτει μια εκτιμώμενη τιμή πώλησης. Ένας καλά ενημερωμένος πωλητής, είναι ένας συνειδητοποιημένος και συνεργάσιμος πωλητής, με στόχο να είναι σε θέση να πάρει τις σωστότερες για τον ίδιο αποφάσεις.

Αν πουλάς και θέλεις να μάθεις ποια είναι κατ’ εκτίμηση η σημερινή αξία του ακινήτου σου, επικοινώνησε μαζί μας στα τηλέφωνα 2109851222 και 6977366143 ή στείλε μήνυμα από τη φόρμα επικοινωνίας.