Blog

 

Φαινόμενο «Καμμένου Ακινήτου»: Τι είναι, πώς δημιουγείται και τι μπορείτε να κάνετε.


Το φαινόμενο του «καμμένου ακινήτου» δημιουργείται από τη λάθος στρατηγική πώλησης των μεσιτικών γραφείων και των ιδιοκτητών. Δείτε τι πρέπει να κάνετε για να το αποφύγετε.

https://www.mesitiko-psarris.gr/uploads/%CE%BA%CE%B1%CE%BC%CE%BC%CE%B5%CE%BD%CE%BF%20%CE%B1%CE%BA%CE%B9%CE%BD%CE%B7%CF%84%CE%BF%20(1).jpg

Στη γλώσσα των μεσιτών, ένα ακίνητο «καίγεται» όταν παραμένει για πολύ καιρό στην αγορά και τελικά δεν πωλείται. Όταν το ακίνητο έχει πια «καεί», η αγορά είτε αντιλαμβάνεται το συγκεκριμένο ακίνητο ως προβληματικό, είτε θεωρεί ότι ο ιδιοκτήτης δεν ενδιαφέρεται πραγματικά να πουλήσει. Και αυτό είναι ό,τι χειρότερο μπορεί να σας συμβεί, στην προσπάθεια να πουλήσετε το ακίνητό σας.

Πώς διαμορφώνεται μια τέτοια δυσμενής για τον ιδιοκτήτη και την πώληση του ακινήτου κατάσταση; Ποια είναι τα αίτια και μέσω ποιου μηχανισμού καταλήγει ένα ακίνητο να «καεί»;

Συνήθως πρόκειται για υπερτιμημένα ακίνητα, τα οποία έχουν υπερπροβληθεί από πολλά διαφορετικά μεσιτικά γραφεία και στις περισσότερες περιπτώσεις, με αγγελίες που δεν συμφωνούν μεταξύ τους. Αγγελίες που ενώ αφορούν στο ίδιο ακίνητο, διαφοροποιούνται τόσο στην επιφάνεια, όσο και σε άλλα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως παλαιότητα, ενεργειακή κλάση, υλικά, ακόμα και στην περιοχή (στις περιπτώσεις που βρίσκεται στα όρια 2 ή 3 δήμων ή περιοχών). Και φυσικά, διαφορετικά τιμές. Μια πραγματική κακοφωνία!!!

Ειδικά σε ό,τι αφορά στις τιμές, οι ιδιοκτήτες μπορεί να δίνουν την ίδια ζητούμενη τιμή σε κάθε μεσίτη, ορισμένοι, όμως, εξ’ αυτών, όπως ιδιοκτήτες καταγγέλλουν, παίρνουν πολλές φορές την πρωτοβουλία να τη μειώσουν ελαφρώς, για λόγους που πολύ εύκολα μπορεί να κατανοήσει κανείς. Και αυτό γιατί, όταν ένα ακίνητο διαφημίζεται ταυτόχρονα από πολλά διαφορετικά μεσιτικά γραφεία, η αγγελία με τη χαμηλότερη τιμή έχει περισσότερες πιθανότητες να συγκεντρώσει περισσότερα κλικς και να πετύχει μεγαλύτερη επισκεψιμότητα σε σχέση με τον ανταγωνισμό.

Δεν είναι σπάνιες οι περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης δηλώνει το καθαρό ποσό που επιθυμεί να λάβει από την πώληση, επιτρέποντας στους μεσίτες να προσθέσουν πάνω σε αυτό το ποσό της μεσιτική τους αμοιβής και να διαμορφώσουν ανάλογα τη ζητούμενη τιμή στην αγγελία τους. Η τελευταία αυτή πρακτική είναι άκρως καταστροφική για την εικόνα του ακινήτου, γιατί πολύ σύντομα το ακίνητο καταλήγει να προβάλλεται σε πολλές διαφορετικές τιμές.

Σε προηγούμενη ανάρτησή μας είχαμε αναφερθεί σε παραδείγματα «καμμένων» ακινήτων, συγκεκριμένα για ακίνητο που προβαλλόταν σε γνωστό portal μέσα από 49 διαφορετικές αγγελίες! Δεν γνωρίζουμε αν πουλήθηκε και σε ποια τιμή, το σίγουρο, πάντως, είναι ότι κανείς από εμάς δεν θα επιθυμούσε το προς πώληση ακίνητό του να έχει αυτή την εικόνα στην αγορά. Μπορείτε και εσείς να δείτε αυτή τη στιγμή αντίστοιχα παραδείγματα στη Χρυσή Ευκαιρία, αρκεί να αναζητήσετε προς πώληση ακίνητα με την ένδειξη «Πολλαπλές αγγελίες». Εκεί, κάνοντας κλικ στην αρχική φωτογραφία, θα ανοίξει ένα νέο παράθυρο με συγκεντρωμένες όλες τις αγγελίες για το εν λόγω ακίνητο. Παρατηρήστε τις τιμές, το έτος κατασκευής κ.α.

Πωλούνται αυτά τα ακίνητα; Είναι βέβαιο ότι ορισμένα εξ αυτών πωλούνται. Κανείς δεν γνωρίζει αν με άλλη διαχείριση θα μπορούσαν να πουληθούν ταχύτερα και σε υψηλότερη τιμή. Αυτό για το οποίο είμαστε απόλυτοι, είναι το ότι υπάρχει τρόπος να προωθείται ένα ακίνητο επαγγελματικά, προστατεύοντας τόσο την εικόνα του, όσο και του ίδιου του ιδιοκτήτη ο οποίος θα κληθεί εν ευθέτω χρόνω να διαπραγματευτεί τις προσφορές που θα δεχτεί και να πάρει σημαντικές αποφάσεις.

Πώς αναστρέφεται μια ήδη διαμορφωμένη κατάσταση και με ποιο τρόπο ένα «καμμένο» ακίνητο μπορεί να ξαναβγεί με ασφάλεια στην αγορά;

Το πρώτο πράγμα που οφείλει να κάνει ο ιδιοκτήτης -όσο παράξενο και αν ακούγεται αυτό- είναι να αποσύρει όλες τις αγγελίες του ακινήτου του και να σταματήσει κάθε ενέργεια προώθησης. Μετά από ένα μεγάλο χρονικό διάστημα απραξίας, το «καμμένο» ακίνητο δεν έχει κανένα λόγο να διαφημίζεται ως έχει. Για πόσο διάστημα; Για όσο χρειαστεί, από μια εβδομάδα έως και ένα μήνα, μέχρι να αναθεωρηθεί η στρατηγική που θα ακολουθηθεί και να σχεδιαστεί ένα καινούριο marketing plan. Ένα εύκολο να θυμάστε tip είναι να χρησιμοποιείσεται αυτή τη φορά μια διαφορετική αρχική φωτογραφία, έτσι ώστε η νέα αγγελία, σε συνδυασμό με τη νέα τιμή, να μη θυμίζει την παλιά. Εξυπακούεται λοιπόν ότι θα πρέπει να ξαναγίνει μια τεκμηριωμένη εκτίμηση της εμπορικής αξίας του, μια και είναι σχεδόν βέβαιο ότι μετά από 1 ή 2 χρόνια, οι τιμές θα έχουν διαφοροποιηθεί, είτε προς τα πάνω, είτε προς τα κάτω.

Αυτό στο οποίο ο υποψήφιος πωλητής θα πρέπει να δώσει ιδιαίτερη βαρύτητα, είναι το ότι οι εκτιμήσεις πάντα μα πάντα πρέπει να γίνονται είτε από πιστοποιημένους εκτιμητές (οι οποίοι βεβαίως θα αξιώσουν αμοιβή), είτε από μεσίτες της περιοχής και μάλιστα από μεσιτικά γραφεία που έχουν αποδεδειγμένα πουλήσει προσφάτως παρόμοια ακίνητα στην περιοχή του ακινήτου. Ζητήστε, λοιπόν, μια γραπτή εκτίμηση με τη μέθοδο της συγκριτικής ανάλυσης αγοράς, αλλά μην υπογράψετε ακόμα καμία καινούρια ανάθεση! Και αυτό γιατί έχει έρθει η στιγμή να μιλήσετε με τους επαγγελματίες μεσίτες, τόσο για τους όρους της σύμβασης, όσο και για το marketing plan που θα ακολουθήσουν για τη δική σας, ξεχωριστή περίπτωση. Για την ακρίβεια, όλα τα παραπάνω θα πρέπει να σας δοθούν χωρίς να τα ζητήσετε. Εν ολίγοις, επικοινωνήστε με επιλεγμένους επαγγελματίες της περιοχής σας, γιατί πολύ σύντομα θα έρθει η στιγμή της επιλογής!

Όπως πολύ καλά αντιλαμβάνεστε, ήρθε η στιγμή να επιλέξετε το ένα και μοναδικό μεσιτικό γραφείο που θα σας εκπροσωπήσει, έτσι ώστε σε πρώτη φάση να αποφύγετε την επανάληψη της «κακοφωνίας» του παρελθόντος. Το μεσιτικό γραφείο:

- θα σας προσφέρει γραπτώς εμπεριστατωμένη εκτίμηση εμπορικής αξίας βάσει παρόμοιων, προσφάτως πωληθέντων ακινήτων στην περιοχή ή αν αυτά δεν υπάρχουν την τρέχουσα περίοδο (πράξεις), με βάση τις αγγελίες παρόμοιων προς πώληση ακινήτων (ζητούμενες τιμές),

- θα σας παρουσιάσει ένα ολοκληρωμένο, εξατομικευμένο marketing plan για το ακίνητό σας, το οποίο θα περιλαμβάνει και εκτιμώμενο χρονικό ορίζοντα,

- θα δεσμευτεί γραπτώς ως προς την περιοδική ενημέρωσή σας σε ό,τι αφορά στις ενέργειες και τα αποτελέσματα αυτών,

- θα δεσμευτεί γραπτώς ότι θα διαχειριστεί με διαφάνεια την πώληση του ακινήτου σας (γραπτές προσφορές κ.α.),

- θα δεσμευτεί γραπτώς ότι θα προβάλει το ακίνητό σας με όλους τους δυνατούς τρόπους και ότι θα συνεργαστεί με όλα τα μεσιτικά γραφεία της περιοχής.

- θα δεσμευτεί γραπτώς ότι θα σταθεί δίπλα σας μέχρι και την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Ένας εξαιρετικός μεσίτης, με επαγγελματισμό, συνέπεια και σοβαρότητα, εκμεταλλευόμενος όλα τα σύγχρονα μέσα προβολής που η σύγχρονη τεχνολογία μας προσφέρει και με υψηλό κίνητρο, κίνητρο που εσείς ως ιδιοκτήτης του έχετε προσφέρει, θα μπορέσει να διασφαλίσει για το ακίνητό σας την προβολή που του αξίζει και για εσάς τις υπηρεσίες που επιθυμείτε.

Αν έχετε ακίνητο και θέλετε να μάθετε πώς η RE/MAX Plus και η Psarris Team διαχειρίζεται με απόλυτη επιτυχία τα ακίνητά μας, θα χαρούμε να σας ακούσουμε σε ένα από τα τηλέφωνά μας, 2109851222 και 6977366143. Εναλλακτικά, μπορείτε να συμπληρώσετε τη φόρμα επικοινωνίας και θα επικοινωνήσουμε εμείς μαζί σας πολύ σύντομα.